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失敗しないアパート経営のために知っておきたい「サブリース」とその問題点

2017/09/23

 

皆さん、こんにちは。

今回初めて投稿させて頂きます

株式会社フォーインクスの佐々木良です。

 

私どもはオーダーメイドによる不動産投資で、

オーナー様の資産形成に貢献する会社です。

 

今後不動産に関する情報提供をさせて頂きますので

どうぞよろしくお願いいたします。

 

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サブリースって何?それは有利なの?

長期安定収入を得られる投資として、

ここ数年アパート経営が大人気ですが、

一方では、心配なニュースもよく耳にします。

 

その中でも本日は「サブリース問題」を取り上げたいと思います。

 

ここで言う「サブリース」とは、

賃貸アパート等の「又貸し」のことです。

 

これは、不動産業者が地主等のオーナーが建てたアパートを、

35年などの長期で借り上げるシステムです。

 

不動産業者はこの借り上げたアパートを入居者に貸します(又貸し)。

なぜそのようなことをするかというと、

アパートオーナーにとっては、

不動産業者が家賃を保証してくれるため、

空室の心配をする必要がなく安心を得られます。

さらに、長期的な安定収入を見込めるため、

計画を立てやすいといったメリットもあります。

 

しかし、本当に不動産業者は35年間も家賃を保証してくれるのでしょうか?

実はここにカラクリがあります。

 

多くのサブリース契約において、

35年間「借りること」自体は約束するものの、

「同じ賃料で借り続ける」とは約束していないのです。

 

そのため、サブリース契約から10年ほど経ってから突然、

不動産業者から「保証家賃を下げてほしい」といった打診がオーナーになされ、

当初の計画よりも2~3割も家賃を下げられてしまった等の

トラブルが発生しています。

 

これが、ニュース等でも耳にする「サブリース問題」です。

 

この問題の本質はどこにあるのでしょうか?

それは、売上アップを焦った不動産業者が、

オーナーに提出する長期シミュレーションの見栄えを良くするために、

「相場よりも高い家賃設定」で提案した点にあります。

 

当然ですが、家賃設定が月額100万円のアパートと、

120万円のアパートでは、

オーナーの収入は大きく変わります。

 

オーナーとしては、

より多くの家賃をもらえる方が良いに決まっています。

その見栄えの良いシミュレーションを信じて

契約してしまったオーナーも多いことでしょう。

 

ところが、物件の実力がその家賃に見合わなければ、

その家賃設定は絵に描いた餅。

 

新築当初は高い家賃設定でも満室になるでしょうが、

10数年も経てば家賃は周辺相場にだんだんと収斂されていきます。

 

そのことを考慮に入れないシミュレーションでオーナーと契約し、

時間の経過と共に家賃が下がって、トラブルになっている。

それが「サブリース問題」の本質です。

 

当社でもサブリースによる家賃保証プランもございますが、

当初から家賃下落を考慮に入れた、

控えめな家賃設定でシミュレーションし、

オーナー様にご提案しております。

 

それは当社がご紹介による販売をメインとしており、

オーナー様との「長期的に良好なお付き合い」を前提としているためです。

 

 

ドクターの長期的な資産形成、相続対策については、

下記よりお問い合わせ下さい。

 

まずはじっくりとお話をお伺いした上で、

オーダーメイドのご提案をさせて頂きます。

 

アドバイザー

株式会社フォーインクス ウェルス・マネジメント部 佐々木 良

佐々木 良

・新築・中古分譲事業
・中古再生事業
・任意売却のコンサルティング事業
・損害保険代理店業
  
TEL:03-3447-5544

mail:sasaki@for-incs.jp
HP:http://for-incs.jp/

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