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失敗しないアパート経営のために知っておきたい「表面利回り」と「NOI利回り」の違い

2017/11/05

 

皆さん、こんにちは。

株式会社フォーインクスの佐々木良です。

 

私どもはオーダーメイドによる不動産投資で、

オーナー様の資産形成に貢献する会社です。

 

不動産投資に関する情報提供も3回目となりました。

どうぞよろしくお願いいたします。

 

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長期安定収入を得られる投資として、

ここ数年、不動産投資が大人気です。

しかし、実際に始める前に

知っておいて頂きたい点がいくつかございます。

 

本日は、「表面利回り」と「NOI利回り」についてお話したいと思います。

 

「表面利回り」と「NOI利回り」の違いって
何でしょうか??

資産運用をお考えになる際、

様々な投資商品があり、どれに投資したら良いか悩みますよね。

 

また、普段聞き慣れない投資の専門用語も数多くございますが、

その中でも収益性を示す重要な指標として「利回り」があります。

 

これは、定期預金の金利をイメージして頂くと分かりやすいですが、

投資額に対して年間何%収入があるかを表すものです。

 

例えば、利回り5%の投資商品に1,000万円投資した場合、

年間50万円の収入があります。

 

収入の種類は投資商品によって異なります。

株の場合は配当や優待。

定期預金は利息。

不動産投資は家賃収入等です。

 

この利回りを比較することによって、

どれに投資するかを選ぶ投資家も多くいます。

 

ただし、表面的な利回りだけを単純に比較してしまうのは危険です。

なぜなら、利回りにも色々な種類があるからです。

 

例えば不動産投資でよく使われる利回りは2つあります。

それは、「表面利回り」と、「NOI利回り」です。

(NOI:Net Operating Incomeの略)

 

  • 表面利回り= 年間賃料 ÷ 物件価格

 

  • NOI利回り= NOI ÷ 物件価格

    • NOI 年間賃料 空室損 滞納損 運営費用

 

 

上記の式をご覧いただくと分かりますが、

表面利回りは賃料収入を物件価格で割っただけのざっくりとした数字です。

 

一方、NOI利回りは賃料収入から様々な経費を引いた上で計算した数字となります。

そのため、その物件の収益力を知る上で、

現実に近く、より重要なのはNOI利回りとなります。

 

あくまで概算ですが、表面利回りが10%の物件ですと、

NOI利回りは7%くらいまで下がります。

 

ただし、NOI利回りを計算するのに必要となる「空室損」や「滞納損」、

「運営費用」などの経費は、

エリアや物件種別等により、その傾向が異なるため、

必ずしも約7%まで下がるわけではありません。

そのため、具体的に検討されている物件について、

プロの意見を求めるのが良いでしょう。

 

重要なことは、

「不動産投資には見えない経費がかかる」ということです。

 

文字通り、表面的な利回りだけを見て投資をすると、

「イメージしていたのと違う」という事態になります。

 

不動産投資は数年、場合によっては数十年と続く長期的な投資です。

最初にしっかりと見通しを立てて投資してください。

そこさえしっかりと押さえて適切に不動産投資をすれば、

長期的に安定した収入を得られるでしょう。

 

 

ドクターの長期的な資産形成、相続対策については、

下記よりお問い合わせ下さい。

 

まずはじっくりとお話をお伺いした上で、

オーダーメイドのご提案をさせて頂きます。

 

アドバイザー

株式会社フォーインクス ウェルス・マネジメント部 佐々木 良

佐々木 良

・新築・中古分譲事業
・中古再生事業
・任意売却のコンサルティング事業
・損害保険代理店業
  
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